不動產

案例：

阿奇跟太太想買房子，在朋友的介紹下參觀了一間中古屋，該屋的室內格局、面積跟售價都在阿奇的理想範圍內，阿奇有意購買，但調閱該中古屋的謄本後發現上面有不能移轉所有權的預告登記，阿奇擔心貿然買下該屋可能會有問題，便找律師諮詢預告登記的相關事宜。

解析：

一、什麼是預告登記？

預告登記是指預為保全對於他人土地或建物權利之得喪變更請求權所為之登記，目的在防止登記名義人對其土地或建物有妨礙保全請求權所為之處分，以保護請求權人之權益。

二、何時會需要辦理預告登記？

例如房屋的買家想避免屋主一屋二賣、防止債務人脫產或把不動產拿去貸款、借名登記，以及夫妻共同出資買房子，但是房子基於貸款考量只登記在某一方名下等情形。

三、辦理預告登記的要件、應備文件

1/ 依據土地法第79條之1第1項規定，請求權人只能針對下列的請求權向地政事務所聲請辦理預告登記：

1. 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
2. 土地權利內容或次序變更之請求權。
3. 附條件或期限之請求權

2/ 辦理預告登記的應備文件：

1. 登記申請書
2. 登記清冊
3. 登記名義人同意書
4. 登記名義人身份證明文件（例如：自然人的身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本；公司法人為公司登記事項卡正影本）
5. 登記名義人印鑑證明書
6. 請求權人身份證明文件（同第4點說明）
7. 土地或建築改良物所有權狀

四、預告登記的效力

1. 預告登記完成後，登記的內容會記載於土地謄本或建物謄本的「其他登記事項欄」，所有人都可以看到。
2. 依土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
3. 但是，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力（土地法第79條之1第3項）。也就是說即便請求權人已對不動產辦理預告登記，若不動產之後被其他人聲請假處分、查封、拍賣，請求權人也不能去主張權利。

五、塗銷預告登記應備文件

1. 登記申請書
2. 登記清冊(如案附同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料，得免附)。
3. 原預告登記請求權人塗銷同意書。
4. 申請人身分證明文件。
5. 原預告登記請求權人印鑑證明(原預告登記請求權人未能親自到場核對身分時檢附)。
6. 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

結語：

預告登記是保全登記請求權人對於他人土地或建物權利的措施，在實務上地政機關若發現不動產上有預告登記，除非有檢附預告登記人的過戶同意書，不然是沒辦法辦理過戶的，因此建議讀者在購買不動產前，主動詢問或調閱不動產相關資訊及登記資料，以保障自身權益，如有任何疑問，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將提供最專業的服務協助您解決問題。

我們在前面一篇文章跟大家介紹了仲介的義務。許多讀者也詢問尤律師如果仲介違反義務的話，能否向仲介請求賠償呢？還需要給仲介服務費嗎？本文要進一步討論的就是仲介違反義務的相關法律責任。

解析：

1. 仲介未盡告知、調查義務導致委託人受到損害，還需要給付仲介費嗎？

依據民法第571條規定，若居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

因此，仲介如果因自己的疏失違反義務，導致委託人受有損害，就不能再向委託人請求給付服務費，若委託人已經付款，可以請求返還。

2. 仲介未盡告知、調查義務，沒發現買賣標的物有瑕疵，可以向仲介請求損害賠償嗎？

1) 對於違反義務的仲介，委託人可以向仲介公司與仲介請求連帶賠償

依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

因此，若委託人可以證明仲介是出於故意或過失而未發現房屋有瑕疵，可以請求有資力的仲介公司和仲介負連帶賠償責任，提高成功求償的機會。

2) 對於不動產的瑕疵，委託人若證明賣方與仲介均未如實揭露房屋瑕疵，可以同時向二方請求，但如果其中一方已經賠償，因委託人的損害已經受到填補，就不能向另一方再求償。

3. 仲介沒講清楚周邊房地成交價，導致買貴了，可以向他求償價差嗎？

由於影響不動產價格之因素繁多，即便在同個街區、同社區，甚至同一棟建物、同一樓層之房屋，都可能因坐落方位、室內格局等因素而有不同價格，通常沒有一個絕對的標準來判斷不動產價格究竟是便宜、適中還是偏貴。因此，除非委託人可以證明仲介有提供虛假、錯誤的實價登錄資料等行為，不然實務上不太容易認定何謂買貴，也難進一步要求仲介賠償買貴的價差。不過，能否求償仍須視個案情形定之。

4. 仲介未盡告知、調查義務，能否依消費者保護法規定求償？

如果仲介業者屬消費者保護法所稱之企業經營者，才能依據消費者保護法規定求償，而企業經營者的認定，須視個案情形認定。

結語：

仲介的行為是否有違反義務、仲介的行為與委託人的損害之間有無因果關係，以及委託人可以求償的範圍與金額，在個案中有時很難認定，建議讀者可以先從本期文章的上、下篇初步進行判斷，如有任何疑問，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將提供最專業的服務協助您解決問題。

近期尤律師收到許多讀者詢問在買房時，因仲介未誠實告知、調查不動產的相關資訊，導致房屋買貴，或買到有瑕疵的房屋，而想要向仲介求償。在處理這些爭議之前，要先釐清仲介在接受委託後，到底負擔哪些義務，這會直接影響到委託方是否有權利向仲介請求，因此本篇先帶各位快速了解仲介在接受委託後應負的義務範圍。

解析：

仲介在接受委託後，因收取高額的服務費，法院實務判決通常認定仲介依其專業能力及經驗，應負擔以下義務：

1. 據實報告義務：

依民法第567條第1項前段規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。又不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說。

從以上說明可以了解，仲介對於不動產的訂約事項，應以不動產說明書向買方解說，解說內容除了不動產的價值、有無符合不動產效用、是否具備一般居住品質、有無瑕疵，也包括買方出價內容、賣方調整價格內容等，都必須要據實報告給委託人。

2. 調查義務：

依據第567條第2項前段規定，仲介對於訂約事項有調查之義務。也就是說，仲介在聽完賣方對於不動產現況的說明後，仍必須憑藉他們的能力與經驗，對於不動產有無漏水、鋼筋外露、水泥剝落、嚴重傾斜等明顯瑕疵、是否歷經過921地震、是否為凶宅、土地上有無既成道路、有無增建或違建、周邊有無嫌惡設施、是否被公告為危險建物、不動產的使用分區、過戶是否產生奢侈稅等狀況，進行調查，並據實告知調查結果。

但要注意的是，一般而言仲介不具備特殊專業知識，因此所負的調查義務範圍通常僅限於透過肉眼觀察，或是可透過政府機關登記內容、公開的新聞資料所能查詢到的瑕疵及內容，若是需要透過機械、儀器等設備檢驗後才能發現的瑕疵，則不在仲介的調查義務範圍內。

小結：

惟有清楚瞭解仲介義務的同時，也才能較好保護自己的權利，後續我們也會帶大家進一步討論仲介違反義務的相關法律責任。

案例：

小櫻在疫情前向甲建商購買A預售屋，最近收到甲建商的書面通知，表示因疫情導致缺工、缺料，建案未能如期取得使用執照，請承購戶無條件配合修改已簽訂的預售屋買賣契約，展延取得使用執照期限，若承購戶不配合，將解除契約，並無息返還將承購戶已繳付之房地價款。小櫻不想配合建商做法，但又害怕甲建商解約，影響自己權益，故找律師諮詢後續處理方式。

解析：

1. 建商延遲取得建案的使用執照，有什麼責任？

案例：

老謝經營建設公司，因個人向銀行貸款的金額已達上限，就把土地借名登記在有30年交情的好友阿金名下，以便向銀行貸款。後來老謝與阿金因故爭吵，老謝想把土地改登記在自己兒子名下，找了律師諮詢後續處理方式。

解析： 

1. 借名登記是什麼？

借名登記簡單來說，是真正所有權人出於某些原因，借用他人名義，把自己的財產登記在他人名下，而真正所有權人對財產仍有處分、使用、收益的權利。實務上常見的情況有不動產、出資額、銀行帳戶的借名登記。

2. 借名登記的性質與舉證

(1) 借名登記的性質是無名契約：

a. 借名登記是真正所有權人（借名人）與他人（出名人）間的契約關係，在民法上沒有明文規定，是一種無名契約。
b. 實務上普遍認為只要沒有違反強制、禁止規定或公序良俗，借名登記契約就是有效的，並類推適用民法委任契約的規定，原則上可以隨時終止。

(2) 借名登記的舉證：

若想終止借名登記契約，要先證明有借名登記關係存在。最有利的證據是借名人與出名人間的書面約定，不過通常發生爭議都是因為沒有訂書面契約，因此實務上借名人通常要提出以下資料佐證，但不以此為限：

a. 購買、出資的金流紀錄。
b. 不動產權狀等重要契約文件正本。
c. 借名登記相關對話、信件紀錄。
d. 借名人自行使用、收益、處分不動產或金流的資料、證人。

結語：

借名登記契約在實務上經常發生爭議，建議成立借名登記時要訂立書面契約，且有第三人在場，並進一步辦理預告登記，防止出名人擅自出售其名義下的資產。如有訂立借名登記契約、辦理預告登記或相關爭議的疑問，建議尋求專業律師協助，或與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律協助。

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案例：

小元想跟阿嬌購買屋齡30年的公寓6樓，阿嬌說當初購買時有加蓋7樓，加蓋部分不會被拆除，請小元不用擔心，兩層樓總價為新台幣2,000萬元。小元非常心動，但仍擔心頂樓加蓋未來有被拆除的風險，因此在簽約前找律師諮詢相關注意事項。

解析：

1. 違建的定義

違建的全名是違章建築，依據違章建築處理辦法第2條規定，違章建築是指建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。也就是說，在頂樓加蓋房屋時若沒有向主管機關申請許可，就屬於違建。

2. 違章建築長年沒有被拆，不代表就地合法

(1) 由於臺灣違建數量太多，居住在違建內的人數也多，政府拆除有一定程度的困難，在不影響公共安全的情況下，通常是納入列管、緩拆的行列，也就是所謂「既存違建」，且會被課徵房屋稅。

每個縣市對既存違建的定義不同，例如：臺北市的既存違建是民國53年1月1日以後至83年12月31日以前已存在之違建（臺北市違章建築處理規則第4條第2款）；臺中市的既存違建則是指100年4月20日以前興建完成之違建（臺中市違章建築執行原則第2條第2款）。

(2) 既存違建因公部門來不及拆，可能安然無恙地存在幾十年，看似已就地合法，許多人甚至將違章建築灌入房屋坪數一同出售，但「緩拆不等於不會被拆」！若被人舉報，或大樓住戶訴請法院拆除的話，仍有不小的機率被法院判決拆除。

(3) 另外，若想購買頂樓加蓋，建議先確認大樓建築完成的時間點，並詢問大樓住戶、確認前手的買賣契約、大樓規約有無關於頂樓分管契約的約定，如果大樓建築完成時間是在公寓大廈管理條例施行（即84年6月28日）前，且有分管契約存在，因無公寓大廈管理條例第7條第3款的適用，頂樓加蓋被拆除的機率將有機會降低喔！

結語：

違建問題在臺灣社會存在已久，也是許多人購屋時會碰到的情況，建議讀者購買前多留意不動產相關資訊，勿在資訊不充分的情況下簽訂契約，以免花了一輩子心血才能存到購屋款化為烏有，如遇到相關糾紛，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律分析與協助。

延伸閱讀：不動產交易停看聽 – 買賣土地二三事

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案例：

阿財透過仲介向阿正購買農地，農地旁有水溝與產業道路，阿財詢問水溝或道路是否包括在農地面積，雙方仲介與阿正皆表示沒有，阿正與其仲介在土地現況說明書亦勾選土地上無溝渠或道路存在，阿財不疑有他，很快以新台幣5,000萬元向阿正購買農地，卻在鑑界後發現農地上有水溝與道路用地，阿財因此拒絕點交，並要求減少水溝與道路部分面積的價金，阿正卻以阿財違約拒絕點交為由，向法院起訴主張阿財應給付違約金，阿財氣急敗壞地找律師進行諮詢後續處理方向。

解析：

1. 購買土地前建議先查詢地籍圖，初步確認土地範圍

ㄧ般民眾購買土地時，通常只用肉眼觀察地貌，或詢問委託的仲介，但為保障自己的權益，建議民眾可先到「地籍圖資網路便民服務系統」免費查詢地籍圖，初步確認土地範圍，避免意外「驚喜」。

2. 土地上有水溝蓋、道路是否構成瑕疵，需視具體情況而定

 (1) 原則上出賣人（也就是案例中的阿正）對於權利瑕疵、物之瑕疵是負「無過失責任」，也就是不論瑕疵發生原因為何，出賣人都要負責，而現況說明書勾選的內容經常會被主張有「保證」的情況，不過是否構成瑕疵仍要依個案判斷。

 (2) 案例中的土地是農地，溝渠、道路的存在對於農地使用、品質、價值有無造成影響，須視溝渠、道路的位置、面積與購買農地的使用目的等而定，實務上通常需透過鑑定、鑑價程序才能下定論。

 (3) 至於違約金部分，需先確認農地上溝渠、道路是否構成瑕疵，才能判斷阿財拒絕點交的行為是否有理由。若最後法院認定阿財拒絕點交構成違約，阿財亦可向法院主張酌減違約金，由法院職權認定是否酌減、酌減的金額。

3. 仲介與仲介公司的責任

如有明確事證顯示阿財委託的仲介沒有善盡農地相關資訊的告知義務，讓阿財買下有瑕疵的農地而受有損害，阿財可依據與仲介間的居間契約請求返還仲介費，受損害部分可依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求不動產仲介公司與仲介負連帶賠償責任。

結語：

許多民眾花了一輩子的心血才能存到購買不動產的款項，但不動產交易過程複雜，建議讀者購買前多留意不動產相關資訊，勿在資訊不充分的情況下簽訂契約，如遇到相關糾紛，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律分析與協助。

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案例：

鄧小姐想要買A大樓的5樓房屋，房仲帶看房時不斷跟鄧小姐說：「除了5樓房屋外，屋主還會贈送地下二樓3.5坪的工作室」，鄧小姐認為買屋還附贈地下工作室的坪數非常划算，馬上就簽約購買。購買後卻發現地下工作室屬於A大樓的共用部分，鄧小姐並未取得該工作室的所有權，大樓規約中亦未約定鄧小姐有該工作室的排他使用權，鄧小姐深覺受騙，欲委任律師提出訴訟保障權益。

解析：

1. 此案例的重點在於，房仲所謂「除了5樓房屋外，屋主還會贈送地下二樓3.5坪的工作室」，真正的意思為何？到底是指鄧小姐買房後可取得地下工作室的「使用權」還是「所有權」。讀者買房前可從下列表格來逐一進行確認：

2. 又需特別注意「規約」與「分管契約」並不相同，請參考下列比較表。

3. 結語：房屋共有部分的使用權與所有權之有無需依個案認定，建議購屋前先確認自己的權益歸屬，或找專業律師諮詢，才不會吃虧喔！

延伸閱讀購屋停看聽 – 保固責任與買賣瑕疵擔保責任區別

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