買賣瑕疵

我們在前面一篇文章跟大家介紹了仲介的義務。許多讀者也詢問尤律師如果仲介違反義務的話，能否向仲介請求賠償呢？還需要給仲介服務費嗎？本文要進一步討論的就是仲介違反義務的相關法律責任。

解析：

1. 仲介未盡告知、調查義務導致委託人受到損害，還需要給付仲介費嗎？

依據民法第571條規定，若居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

因此，仲介如果因自己的疏失違反義務，導致委託人受有損害，就不能再向委託人請求給付服務費，若委託人已經付款，可以請求返還。

2. 仲介未盡告知、調查義務，沒發現買賣標的物有瑕疵，可以向仲介請求損害賠償嗎？

1) 對於違反義務的仲介，委託人可以向仲介公司與仲介請求連帶賠償

依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

因此，若委託人可以證明仲介是出於故意或過失而未發現房屋有瑕疵，可以請求有資力的仲介公司和仲介負連帶賠償責任，提高成功求償的機會。

2) 對於不動產的瑕疵，委託人若證明賣方與仲介均未如實揭露房屋瑕疵，可以同時向二方請求，但如果其中一方已經賠償，因委託人的損害已經受到填補，就不能向另一方再求償。

3. 仲介沒講清楚周邊房地成交價，導致買貴了，可以向他求償價差嗎？

由於影響不動產價格之因素繁多，即便在同個街區、同社區，甚至同一棟建物、同一樓層之房屋，都可能因坐落方位、室內格局等因素而有不同價格，通常沒有一個絕對的標準來判斷不動產價格究竟是便宜、適中還是偏貴。因此，除非委託人可以證明仲介有提供虛假、錯誤的實價登錄資料等行為，不然實務上不太容易認定何謂買貴，也難進一步要求仲介賠償買貴的價差。不過，能否求償仍須視個案情形定之。

4. 仲介未盡告知、調查義務，能否依消費者保護法規定求償？

如果仲介業者屬消費者保護法所稱之企業經營者，才能依據消費者保護法規定求償，而企業經營者的認定，須視個案情形認定。

結語：

仲介的行為是否有違反義務、仲介的行為與委託人的損害之間有無因果關係，以及委託人可以求償的範圍與金額，在個案中有時很難認定，建議讀者可以先從本期文章的上、下篇初步進行判斷，如有任何疑問，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將提供最專業的服務協助您解決問題。

近期尤律師收到許多讀者詢問在買房時，因仲介未誠實告知、調查不動產的相關資訊，導致房屋買貴，或買到有瑕疵的房屋，而想要向仲介求償。在處理這些爭議之前，要先釐清仲介在接受委託後，到底負擔哪些義務，這會直接影響到委託方是否有權利向仲介請求，因此本篇先帶各位快速了解仲介在接受委託後應負的義務範圍。

解析：

仲介在接受委託後，因收取高額的服務費，法院實務判決通常認定仲介依其專業能力及經驗，應負擔以下義務：

1. 據實報告義務：

依民法第567條第1項前段規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。又不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說。

從以上說明可以了解，仲介對於不動產的訂約事項，應以不動產說明書向買方解說，解說內容除了不動產的價值、有無符合不動產效用、是否具備一般居住品質、有無瑕疵，也包括買方出價內容、賣方調整價格內容等，都必須要據實報告給委託人。

2. 調查義務：

依據第567條第2項前段規定，仲介對於訂約事項有調查之義務。也就是說，仲介在聽完賣方對於不動產現況的說明後，仍必須憑藉他們的能力與經驗，對於不動產有無漏水、鋼筋外露、水泥剝落、嚴重傾斜等明顯瑕疵、是否歷經過921地震、是否為凶宅、土地上有無既成道路、有無增建或違建、周邊有無嫌惡設施、是否被公告為危險建物、不動產的使用分區、過戶是否產生奢侈稅等狀況，進行調查，並據實告知調查結果。

但要注意的是，一般而言仲介不具備特殊專業知識，因此所負的調查義務範圍通常僅限於透過肉眼觀察，或是可透過政府機關登記內容、公開的新聞資料所能查詢到的瑕疵及內容，若是需要透過機械、儀器等設備檢驗後才能發現的瑕疵，則不在仲介的調查義務範圍內。

小結：

惟有清楚瞭解仲介義務的同時，也才能較好保護自己的權利，後續我們也會帶大家進一步討論仲介違反義務的相關法律責任。