買賣

案例：

小元想跟阿嬌購買屋齡30年的公寓6樓，阿嬌說當初購買時有加蓋7樓，加蓋部分不會被拆除，請小元不用擔心，兩層樓總價為新台幣2,000萬元。小元非常心動，但仍擔心頂樓加蓋未來有被拆除的風險，因此在簽約前找律師諮詢相關注意事項。

解析：

1. 違建的定義

違建的全名是違章建築，依據違章建築處理辦法第2條規定，違章建築是指建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。也就是說，在頂樓加蓋房屋時若沒有向主管機關申請許可，就屬於違建。

2. 違章建築長年沒有被拆，不代表就地合法

(1) 由於臺灣違建數量太多，居住在違建內的人數也多，政府拆除有一定程度的困難，在不影響公共安全的情況下，通常是納入列管、緩拆的行列，也就是所謂「既存違建」，且會被課徵房屋稅。

每個縣市對既存違建的定義不同，例如：臺北市的既存違建是民國53年1月1日以後至83年12月31日以前已存在之違建（臺北市違章建築處理規則第4條第2款）；臺中市的既存違建則是指100年4月20日以前興建完成之違建（臺中市違章建築執行原則第2條第2款）。

(2) 既存違建因公部門來不及拆，可能安然無恙地存在幾十年，看似已就地合法，許多人甚至將違章建築灌入房屋坪數一同出售，但「緩拆不等於不會被拆」！若被人舉報，或大樓住戶訴請法院拆除的話，仍有不小的機率被法院判決拆除。

(3) 另外，若想購買頂樓加蓋，建議先確認大樓建築完成的時間點，並詢問大樓住戶、確認前手的買賣契約、大樓規約有無關於頂樓分管契約的約定，如果大樓建築完成時間是在公寓大廈管理條例施行（即84年6月28日）前，且有分管契約存在，因無公寓大廈管理條例第7條第3款的適用，頂樓加蓋被拆除的機率將有機會降低喔！

結語：

違建問題在臺灣社會存在已久，也是許多人購屋時會碰到的情況，建議讀者購買前多留意不動產相關資訊，勿在資訊不充分的情況下簽訂契約，以免花了一輩子心血才能存到購屋款化為烏有，如遇到相關糾紛，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律分析與協助。

延伸閱讀：不動產交易停看聽 – 買賣土地二三事

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案例：

阿財透過仲介向阿正購買農地，農地旁有水溝與產業道路，阿財詢問水溝或道路是否包括在農地面積，雙方仲介與阿正皆表示沒有，阿正與其仲介在土地現況說明書亦勾選土地上無溝渠或道路存在，阿財不疑有他，很快以新台幣5,000萬元向阿正購買農地，卻在鑑界後發現農地上有水溝與道路用地，阿財因此拒絕點交，並要求減少水溝與道路部分面積的價金，阿正卻以阿財違約拒絕點交為由，向法院起訴主張阿財應給付違約金，阿財氣急敗壞地找律師進行諮詢後續處理方向。

解析：

1. 購買土地前建議先查詢地籍圖，初步確認土地範圍

ㄧ般民眾購買土地時，通常只用肉眼觀察地貌，或詢問委託的仲介，但為保障自己的權益，建議民眾可先到「地籍圖資網路便民服務系統」免費查詢地籍圖，初步確認土地範圍，避免意外「驚喜」。

2. 土地上有水溝蓋、道路是否構成瑕疵，需視具體情況而定

 (1) 原則上出賣人（也就是案例中的阿正）對於權利瑕疵、物之瑕疵是負「無過失責任」，也就是不論瑕疵發生原因為何，出賣人都要負責，而現況說明書勾選的內容經常會被主張有「保證」的情況，不過是否構成瑕疵仍要依個案判斷。

 (2) 案例中的土地是農地，溝渠、道路的存在對於農地使用、品質、價值有無造成影響，須視溝渠、道路的位置、面積與購買農地的使用目的等而定，實務上通常需透過鑑定、鑑價程序才能下定論。

 (3) 至於違約金部分，需先確認農地上溝渠、道路是否構成瑕疵，才能判斷阿財拒絕點交的行為是否有理由。若最後法院認定阿財拒絕點交構成違約，阿財亦可向法院主張酌減違約金，由法院職權認定是否酌減、酌減的金額。

3. 仲介與仲介公司的責任

如有明確事證顯示阿財委託的仲介沒有善盡農地相關資訊的告知義務，讓阿財買下有瑕疵的農地而受有損害，阿財可依據與仲介間的居間契約請求返還仲介費，受損害部分可依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求不動產仲介公司與仲介負連帶賠償責任。

結語：

許多民眾花了一輩子的心血才能存到購買不動產的款項，但不動產交易過程複雜，建議讀者購買前多留意不動產相關資訊，勿在資訊不充分的情況下簽訂契約，如遇到相關糾紛，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律分析與協助。

延伸閱讀：不動產交易停看聽 – 頂樓加蓋可能就地合法嗎？

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