財產法

我們在前面一篇文章跟大家介紹了仲介的義務。許多讀者也詢問尤律師如果仲介違反義務的話，能否向仲介請求賠償呢？還需要給仲介服務費嗎？本文要進一步討論的就是仲介違反義務的相關法律責任。

解析：

1. 仲介未盡告知、調查義務導致委託人受到損害，還需要給付仲介費嗎？

依據民法第571條規定，若居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

因此，仲介如果因自己的疏失違反義務，導致委託人受有損害，就不能再向委託人請求給付服務費，若委託人已經付款，可以請求返還。

2. 仲介未盡告知、調查義務，沒發現買賣標的物有瑕疵，可以向仲介請求損害賠償嗎？

1) 對於違反義務的仲介，委託人可以向仲介公司與仲介請求連帶賠償

依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

因此，若委託人可以證明仲介是出於故意或過失而未發現房屋有瑕疵，可以請求有資力的仲介公司和仲介負連帶賠償責任，提高成功求償的機會。

2) 對於不動產的瑕疵，委託人若證明賣方與仲介均未如實揭露房屋瑕疵，可以同時向二方請求，但如果其中一方已經賠償，因委託人的損害已經受到填補，就不能向另一方再求償。

3. 仲介沒講清楚周邊房地成交價，導致買貴了，可以向他求償價差嗎？

由於影響不動產價格之因素繁多，即便在同個街區、同社區，甚至同一棟建物、同一樓層之房屋，都可能因坐落方位、室內格局等因素而有不同價格，通常沒有一個絕對的標準來判斷不動產價格究竟是便宜、適中還是偏貴。因此，除非委託人可以證明仲介有提供虛假、錯誤的實價登錄資料等行為，不然實務上不太容易認定何謂買貴，也難進一步要求仲介賠償買貴的價差。不過，能否求償仍須視個案情形定之。

4. 仲介未盡告知、調查義務，能否依消費者保護法規定求償？

如果仲介業者屬消費者保護法所稱之企業經營者，才能依據消費者保護法規定求償，而企業經營者的認定，須視個案情形認定。

結語：

仲介的行為是否有違反義務、仲介的行為與委託人的損害之間有無因果關係，以及委託人可以求償的範圍與金額，在個案中有時很難認定，建議讀者可以先從本期文章的上、下篇初步進行判斷，如有任何疑問，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將提供最專業的服務協助您解決問題。

近期尤律師收到許多讀者詢問在買房時，因仲介未誠實告知、調查不動產的相關資訊，導致房屋買貴，或買到有瑕疵的房屋，而想要向仲介求償。在處理這些爭議之前，要先釐清仲介在接受委託後，到底負擔哪些義務，這會直接影響到委託方是否有權利向仲介請求，因此本篇先帶各位快速了解仲介在接受委託後應負的義務範圍。

解析：

仲介在接受委託後，因收取高額的服務費，法院實務判決通常認定仲介依其專業能力及經驗，應負擔以下義務：

1. 據實報告義務：

依民法第567條第1項前段規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。又不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說。

從以上說明可以了解，仲介對於不動產的訂約事項，應以不動產說明書向買方解說，解說內容除了不動產的價值、有無符合不動產效用、是否具備一般居住品質、有無瑕疵，也包括買方出價內容、賣方調整價格內容等，都必須要據實報告給委託人。

2. 調查義務：

依據第567條第2項前段規定，仲介對於訂約事項有調查之義務。也就是說，仲介在聽完賣方對於不動產現況的說明後，仍必須憑藉他們的能力與經驗，對於不動產有無漏水、鋼筋外露、水泥剝落、嚴重傾斜等明顯瑕疵、是否歷經過921地震、是否為凶宅、土地上有無既成道路、有無增建或違建、周邊有無嫌惡設施、是否被公告為危險建物、不動產的使用分區、過戶是否產生奢侈稅等狀況，進行調查，並據實告知調查結果。

但要注意的是，一般而言仲介不具備特殊專業知識，因此所負的調查義務範圍通常僅限於透過肉眼觀察，或是可透過政府機關登記內容、公開的新聞資料所能查詢到的瑕疵及內容，若是需要透過機械、儀器等設備檢驗後才能發現的瑕疵，則不在仲介的調查義務範圍內。

小結：

惟有清楚瞭解仲介義務的同時，也才能較好保護自己的權利，後續我們也會帶大家進一步討論仲介違反義務的相關法律責任。

小櫻在疫情前向甲建商購買A預售屋，最近收到甲建商的書面通知，表示因疫情導致缺工、缺料，建案未能如期取得使用執照，請承購戶無條件配合修改已簽訂的預售屋買賣契約，展延取得使用執照期限，若承購戶不配合，將解除契約，並無息返還將承購戶已繳付之房地價款。小櫻不想配合建商做法，但又害怕甲建商解約，影響自己權益，故找律師諮詢後續處理方式。

解析：

1. 建商延遲取得建案的使用執照，有什麼責任？

案例：

叮噹將房屋出租給大雄開補習班，租期一年，但大雄在租約到期前1個月就不付租金，還避不見面，直到租約到期時，叮噹仍找不到大雄，不過補習班仍持續營業，叮噹想儘快拿回房屋跟大雄欠的租金，因此找律師諮詢相關程序。

解析：

1. 叮噹可以先寄存證信函要求大雄遷離房屋，並給付積欠的租金

依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。原則上大雄於租約到期時就要立即搬離叮噹的房屋，將房屋內部回復原狀，並給付未付的租金，因此叮噹可先寄存證信函將上情通知大雄，要求其遷離及給付租金，且越快處理越好，以免被認定為不反對大雄繼續承租房屋，進而變成不定期租約，對曉玲相當不利。

2. 若大雄還是不搬走、不付租金，叮噹有以下方式可以請求：

• 如租約有經過公證，且約定得「逕行強制執行」，叮噹就可以直接對大雄的財產聲請強制執行，不須透過訴訟主張權利。
• 如租約未經公證，則叮噹必須向法院起訴主張遷讓房屋、返還租金以及不當得利的訴訟，獲得勝訴判決後，以勝訴判決作為執行名義對大雄的財產聲請強制執行。

3. 叮噹可否直接換鎖，或進入房屋把大雄的東西丟掉？

強烈建議叮噹不要這樣做，因為會有違反刑法強制罪、侵入住居罪、竊盜罪或毀損罪的高度風險，最保險的方法還是透過上述方式合法取得執行名義後，再來主張權利。

結語：

出租房屋最擔心承租人破壞房屋、拖欠租金，或租約到期不搬走，面對這些風險，訂立書面、內容完整並經公證的租賃契約，對房東及承租人來說都是較有保障的。租約糾紛在實務上屢見不鮮，建議訂約前尋求專業律師協助擬約、審約，發生爭議後也要立即依契約或法律主張權利，或直接與我們聯繫，我們將提供最專業的服務，提前幫您避開風險，不幸發生糾紛時亦能保障您的權利。

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案例：

小王向阿呆借了新台幣3000萬元後就避不見面，阿呆一直連繫不上小王，卻聽共同朋友說小王已把名下唯一土地送給他太太，阿呆氣憤不已，很怕小王名下已經沒有財產，討不回借款，因此找律師諮詢解決方法。

解析：

1. 小王的贈與行為很可能構成詐害債權，阿呆可以訴請撤銷

1) 構成詐害債權的要件

a. 債務人移轉財產之行為，必須有害於債權

債務人移轉財產前，原本有足夠財產可償還債務，但在移轉財產後就不夠還，這樣就符合此要件，且只要債務人移轉財產的行為會造成債務無法清償或清償困難就夠了，不以債務人名下完全沒資產為必要。

又債權成立的時點必須「早於」債務人移轉財產行為的時間，才可能符合有害於債權的要件。

b. 債務人無償或有償移轉財產的行為，撤銷條件有別

• 無償行為：債務人移轉財產的行為，沒有從第三人處獲得任何對價、回報，例如贈與。由於第三人沒有付出對價，需要被保護的程度與必要性降低，所以只要此無償行為確實有害債權就符合。
• 有償行為：與上述相反的是，第三人有支付對價，應受到較高程度的保障，除了有害債權外，債權人必須舉證證明債務人及第三人主觀上都知道這個有償行為會損害到債權人的權利，才能夠撤銷。

2) 債權人行使撤銷權有時間的限制

債權人起訴請求法院撤銷詐害債權行為的時間，必須是在債務人脫產行為發生時起的10年內，且必須是在債權人知悉有撤銷原因時起的1年內，二個條件都須具備。

而所謂「知悉有撤銷原因」，指的是債權人對於構成撤銷權的各個事由都已經知悉。如果只知悉部分事由，例如不知道債務人會因此沒辦法還錢，就還不會開始起算1年的除斥期間。

2. 若小王的贈與行為是發生在阿呆取得執行名義後，就有可能觸犯刑法損害債權罪

1) 什麼是「執行名義」？

依據強制執行法第4條規定，執行名義包括是指

• 確定判決
• 假扣押的裁定
• 假處分的裁定
• 假執行的裁定
• 本票裁定
• 在法院成立的和解及調解、或經法院核定的其他機關所成立的調解
• 可為強制執行的公證書
• 拍賣抵押物或質物的裁定
• 確定的支付命令裁定
• 其他與確定判決有同一效力的執行名義

2) 債務人在將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分或隱匿其財產，就會構成此罪

依刑法第356規定，債權人取得執行名義後，強制執行程序未終結前，債務人基於不讓債權人可以滿足債權實現的目的，而毀壞、處分或隱匿其財產，就會構成損害債權罪。

因此在阿呆取得執行名義後，小王出於損害阿呆債權的目的，把名下唯一土地送給他太太，就會觸犯損害債權罪，阿呆可以對小王提出刑事告訴。

結語：

民事詐害債權訴訟與刑事損害債權告訴都能幫助債權人實現債權，同時也涉及高度訴訟專業，如對詐害債權、損害債權罪及相關訴訟程序有任何疑問，歡迎與我們聯繫，我們將提供專業的法律服務，協助您保障權益。

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案例：

小王向阿呆借了新台幣300萬元後就避不見面，阿呆一直連繫不上小王，卻聽共同朋友說小王經常出國玩、買名牌，阿呆氣憤不已，想透過訴訟方式請求小王還錢，但又怕小王收到訴訟文書後馬上脫產，因此找律師諮詢解決方法。

解析：

1. 債權人（阿呆）可以向法院聲請假扣押

1) 什麼是「假扣押」？跟「假處分」的差別？

假扣押是訴訟請求「金錢」或「得易為金錢」的請求時，於請求額度範圍內，向法院聲請暫時查封或扣押債務人名下的財產（銀行帳戶、動產、不動產等均可），以保全取得確定判決後的強制執行能夠順利獲得清償。

假處分則是訴訟請求「金錢以外」的請求時（如：請求交付特定物，動產或不動產均屬之），向法院聲請暫時查封或扣押債務人名下的該特定財產，以保全取得確定判決後能夠強制執行到該特定財產。

所謂的「假」是指暫時，假扣押與假處分的差別是訴訟請求標的不同。 

2) 假扣押的特性？

• 債權人獲得勝訴判決前就能聲請，不用經過冗長法律程序。
• 具秘密性，債務人不會事先知道。
• 有效避免債務人脫產。

2. 聲請假扣押的條件

1) 債權人請求債務人給付的必須是「金錢」或「得易為金錢」的物或權利

例如：債權人請求債務人返還借款、票款、損害賠償；或債權人請求債務人給付500公斤的水泥，若債務人後來無法給付，可改請求500公斤水泥的市價。

2) 必須有強制執行上的困難

債權人要說服法院同意假扣押的聲請，須讓法院認定債權人對債務人財產有強制執行的困難。通常法院會綜合判斷以下情況，來認定是否「有強制執行困難」：

• 債務人失聯、不見蹤影
• 債務人一直不還錢，卻到處揮霍花錢
• 債務人移轉名下財產，讓名下負債大於財產

3. 債權人聲請假扣押的時點及成本

1) 聲請時點：

債權人在向法院提出訴訟前、後都可以聲請假扣押，但請注意債權人「一定要提出訴訟」！否則債務人可以向法院聲請撤銷假扣押。

2) 債權人通常須負擔擔保金：

a. 債權人要向法院說明聲請假扣押的原因，若說明的不夠完整，可表示願提供擔保，如果法院也認為適當，就會讓債權人支付擔保金後對債務人為假扣押。

b. 又債權人雖然提出完整理由，法官還是可以要求債權人付擔保金後再命為假扣押。

c. 實務上擔保金的額度通常為請求金額的三分之一，不過仍須視具體情況而定。但是夫或妻的剩餘財產差額分配請求權，擔保金不能高過請求金額的十分之一，目的是要保護婚姻中經濟弱勢的一方有提出假扣押的機會。

3) 債務人對於假扣押的救濟：

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案例：

老謝經營建設公司，因個人向銀行貸款的金額已達上限，就把土地借名登記在有30年交情的好友阿金名下，以便向銀行貸款。後來老謝與阿金因故爭吵，老謝想把土地改登記在自己兒子名下，找了律師諮詢後續處理方式。

解析： 

1. 借名登記是什麼？

借名登記簡單來說，是真正所有權人出於某些原因，借用他人名義，把自己的財產登記在他人名下，而真正所有權人對財產仍有處分、使用、收益的權利。實務上常見的情況有不動產、出資額、銀行帳戶的借名登記。

2. 借名登記的性質與舉證

(1) 借名登記的性質是無名契約：

a. 借名登記是真正所有權人（借名人）與他人（出名人）間的契約關係，在民法上沒有明文規定，是一種無名契約。
b. 實務上普遍認為只要沒有違反強制、禁止規定或公序良俗，借名登記契約就是有效的，並類推適用民法委任契約的規定，原則上可以隨時終止。

(2) 借名登記的舉證：

若想終止借名登記契約，要先證明有借名登記關係存在。最有利的證據是借名人與出名人間的書面約定，不過通常發生爭議都是因為沒有訂書面契約，因此實務上借名人通常要提出以下資料佐證，但不以此為限：

a. 購買、出資的金流紀錄。
b. 不動產權狀等重要契約文件正本。
c. 借名登記相關對話、信件紀錄。
d. 借名人自行使用、收益、處分不動產或金流的資料、證人。

結語：

借名登記契約在實務上經常發生爭議，建議成立借名登記時要訂立書面契約，且有第三人在場，並進一步辦理預告登記，防止出名人擅自出售其名義下的資產。如有訂立借名登記契約、辦理預告登記或相關爭議的疑問，建議尋求專業律師協助，或與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律協助。

延伸閱讀：支付命令是什麼？如何聲請？3個重點帶你快速掌握！

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重點 1. 什麼是支付命令？

依據民事訴訟法第508條第1項規定，若債權人對債務人請求給付一定數量的金錢、代替物（如：米、麵粉、油、鹽等）、或有價證券（如：支票、本票、匯票、公司股票等），可請求法院對債務人核發「支付命令」來督促債務人清償並賠償督促程序費用。

此種請求方法比起提出訴訟，更為簡便、迅速，且減省費用。

重點 2. 聲請支付命令的條件與方法?

1. 聲請支付命令的條件：

如果債權人已履行應為的對待給付（如：債權人已依約出貨，但未收到貨款），或不須於外國為送達或公示送達時（民事訴訟法第509條反面解釋），就可以向法院聲請發支付命令。

2. 聲請支付命令的方式：

1) 法院是以「書面審理」是否核發支付命令，不會通知債務人開庭，因此債務人收到支付命令前不會知道債權人有聲請。

2) 目前只有電信業者與金融機構，可以線上提出支付命令聲請。一般民眾仍須以書面撰寫支付命令聲請狀送到法院。聲請狀內應表明下列各款事項：

<1> 雙方當事人及法定代理人姓名、住所。
<2> 請求的標的及其數量。
<3> 請求的原因及事實及釋明請求之證據。其有對待給者，已履行之情形。
<4> 表明請求發給支付命令。
<5> 法院（應向債務人住所地、法人主事務所或營業所所在地之法院聲請）。

3) 支付命令聲請狀應按債務人人數附具繕本。

4) 每件應繳聲請費新臺幣500元。

重點3. 支付命令的效力與救濟？

1. 支付命令必須合法送達債務人才會生效：

支付命令應送達給債務人，如果發支付命令後，3個月內不能送達給債務人時，支付命令失其效力（民事訴訟法第第515條第1項）。

2. 債務人收受支付命令後必須在20日內提出異議，否則支付命令就可成為執行名義：

接到支付命令後，債務人可在20日內向發支付命令的法院提出異議，且不必附任何理由，支付命令就會在異議範圍內失其效力，而法院將按起訴或聲請調解程序處理。

反之，債務人若沒有在20日內提出異議，債權人就可以拿該支付命令向法院聲請強制執行債務人的財產。

3. 債務人未於法定期間內對支付命令提出異議，仍可提出訴訟救濟：

債務人雖沒有在法定期間內對支付命令提出異議，但支付命令只是執行名義，不具有與確定判決同一的效力，所以債務人主張支付命令上所記載債權不存在者，得提起確認債權不存在之訴或債務人異議之訴救濟。

結語：

1. 支付命令的程序便捷、快速，且在民國104年7月3日以前，支付命令確定後與確定判決有同一效力，經常被不肖人士、詐騙集團利用，導致無辜民眾的財產莫名其妙被強制執行，因此修法後的支付命令確定後只能作為執行名義，債務人還可透過訴訟進行救濟。

2. 但支付命令確定後會揭露於聯徵紀錄上，對於債務人的信用有不良影響，因此仍建議收受支付命令後若發現並無此債務，應於收受之日起20日內儘快提出異議，以保障自身權益。

3. 如對支付命令與後續救濟程序有任何疑問，建議尋求專業律師協助，或與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律協助。

延伸閱讀：關於借名登記…你不能不知道的事

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案例：

小元想跟阿嬌購買屋齡30年的公寓6樓，阿嬌說當初購買時有加蓋7樓，加蓋部分不會被拆除，請小元不用擔心，兩層樓總價為新台幣2,000萬元。小元非常心動，但仍擔心頂樓加蓋未來有被拆除的風險，因此在簽約前找律師諮詢相關注意事項。

解析：

1. 違建的定義

違建的全名是違章建築，依據違章建築處理辦法第2條規定，違章建築是指建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。也就是說，在頂樓加蓋房屋時若沒有向主管機關申請許可，就屬於違建。

2. 違章建築長年沒有被拆，不代表就地合法

(1) 由於臺灣違建數量太多，居住在違建內的人數也多，政府拆除有一定程度的困難，在不影響公共安全的情況下，通常是納入列管、緩拆的行列，也就是所謂「既存違建」，且會被課徵房屋稅。

每個縣市對既存違建的定義不同，例如：臺北市的既存違建是民國53年1月1日以後至83年12月31日以前已存在之違建（臺北市違章建築處理規則第4條第2款）；臺中市的既存違建則是指100年4月20日以前興建完成之違建（臺中市違章建築執行原則第2條第2款）。

(2) 既存違建因公部門來不及拆，可能安然無恙地存在幾十年，看似已就地合法，許多人甚至將違章建築灌入房屋坪數一同出售，但「緩拆不等於不會被拆」！若被人舉報，或大樓住戶訴請法院拆除的話，仍有不小的機率被法院判決拆除。

(3) 另外，若想購買頂樓加蓋，建議先確認大樓建築完成的時間點，並詢問大樓住戶、確認前手的買賣契約、大樓規約有無關於頂樓分管契約的約定，如果大樓建築完成時間是在公寓大廈管理條例施行（即84年6月28日）前，且有分管契約存在，因無公寓大廈管理條例第7條第3款的適用，頂樓加蓋被拆除的機率將有機會降低喔！

結語：

違建問題在臺灣社會存在已久，也是許多人購屋時會碰到的情況，建議讀者購買前多留意不動產相關資訊，勿在資訊不充分的情況下簽訂契約，以免花了一輩子心血才能存到購屋款化為烏有，如遇到相關糾紛，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律分析與協助。

延伸閱讀：不動產交易停看聽 – 買賣土地二三事

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案例：

阿財透過仲介向阿正購買農地，農地旁有水溝與產業道路，阿財詢問水溝或道路是否包括在農地面積，雙方仲介與阿正皆表示沒有，阿正與其仲介在土地現況說明書亦勾選土地上無溝渠或道路存在，阿財不疑有他，很快以新台幣5,000萬元向阿正購買農地，卻在鑑界後發現農地上有水溝與道路用地，阿財因此拒絕點交，並要求減少水溝與道路部分面積的價金，阿正卻以阿財違約拒絕點交為由，向法院起訴主張阿財應給付違約金，阿財氣急敗壞地找律師進行諮詢後續處理方向。

解析：

1. 購買土地前建議先查詢地籍圖，初步確認土地範圍

ㄧ般民眾購買土地時，通常只用肉眼觀察地貌，或詢問委託的仲介，但為保障自己的權益，建議民眾可先到「地籍圖資網路便民服務系統」免費查詢地籍圖，初步確認土地範圍，避免意外「驚喜」。

2. 土地上有水溝蓋、道路是否構成瑕疵，需視具體情況而定

 (1) 原則上出賣人（也就是案例中的阿正）對於權利瑕疵、物之瑕疵是負「無過失責任」，也就是不論瑕疵發生原因為何，出賣人都要負責，而現況說明書勾選的內容經常會被主張有「保證」的情況，不過是否構成瑕疵仍要依個案判斷。

 (2) 案例中的土地是農地，溝渠、道路的存在對於農地使用、品質、價值有無造成影響，須視溝渠、道路的位置、面積與購買農地的使用目的等而定，實務上通常需透過鑑定、鑑價程序才能下定論。

 (3) 至於違約金部分，需先確認農地上溝渠、道路是否構成瑕疵，才能判斷阿財拒絕點交的行為是否有理由。若最後法院認定阿財拒絕點交構成違約，阿財亦可向法院主張酌減違約金，由法院職權認定是否酌減、酌減的金額。

3. 仲介與仲介公司的責任

如有明確事證顯示阿財委託的仲介沒有善盡農地相關資訊的告知義務，讓阿財買下有瑕疵的農地而受有損害，阿財可依據與仲介間的居間契約請求返還仲介費，受損害部分可依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求不動產仲介公司與仲介負連帶賠償責任。

結語：

許多民眾花了一輩子的心血才能存到購買不動產的款項，但不動產交易過程複雜，建議讀者購買前多留意不動產相關資訊，勿在資訊不充分的情況下簽訂契約，如遇到相關糾紛，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將盡全力提供相關法律分析與協助。

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