調查義務

近期尤律師收到許多讀者詢問在買房時，因仲介未誠實告知、調查不動產的相關資訊，導致房屋買貴，或買到有瑕疵的房屋，而想要向仲介求償。在處理這些爭議之前，要先釐清仲介在接受委託後，到底負擔哪些義務，這會直接影響到委託方是否有權利向仲介請求，因此本篇先帶各位快速了解仲介在接受委託後應負的義務範圍。

解析：

仲介在接受委託後，因收取高額的服務費，法院實務判決通常認定仲介依其專業能力及經驗，應負擔以下義務：

1. 據實報告義務：

依民法第567條第1項前段規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。又不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說。

從以上說明可以了解，仲介對於不動產的訂約事項，應以不動產說明書向買方解說，解說內容除了不動產的價值、有無符合不動產效用、是否具備一般居住品質、有無瑕疵，也包括買方出價內容、賣方調整價格內容等，都必須要據實報告給委託人。

2. 調查義務：

依據第567條第2項前段規定，仲介對於訂約事項有調查之義務。也就是說，仲介在聽完賣方對於不動產現況的說明後，仍必須憑藉他們的能力與經驗，對於不動產有無漏水、鋼筋外露、水泥剝落、嚴重傾斜等明顯瑕疵、是否歷經過921地震、是否為凶宅、土地上有無既成道路、有無增建或違建、周邊有無嫌惡設施、是否被公告為危險建物、不動產的使用分區、過戶是否產生奢侈稅等狀況，進行調查，並據實告知調查結果。

但要注意的是，一般而言仲介不具備特殊專業知識，因此所負的調查義務範圍通常僅限於透過肉眼觀察，或是可透過政府機關登記內容、公開的新聞資料所能查詢到的瑕疵及內容，若是需要透過機械、儀器等設備檢驗後才能發現的瑕疵，則不在仲介的調查義務範圍內。

小結：

惟有清楚瞭解仲介義務的同時，也才能較好保護自己的權利，後續我們也會帶大家進一步討論仲介違反義務的相關法律責任。