海砂屋

案例：

小琴去年買了位於台南市的土地，想要在土地上建屋自住，請建築師規劃並測量土地面積、範圍時，發現隔壁鄰居老陳的鐵皮屋車庫與鐵絲圍籬占用到小琴的土地，小琴找老陳理論，老陳卻說：「我買房子的時候就長這樣子了，不是我把車庫跟圍籬故意蓋到妳的土地上，不關我的事」，小琴想請求返還被占用的土地，便找律師諮詢相關事宜。

解析：

1. 本件案例中，老陳的車庫跟鐵絲圍籬占用到小琴的土地，有涉及越界建築的爭議。

2. 小琴能否向老陳請求返還被占用的土地？

一般來說，依民法第796條規定，要判斷能否請求老陳拆除車庫跟鐵絲圍籬，主要有以下三點：

1) 鄰地房屋占用土地的狀況。例如：占用的面積、是鄰地房屋的哪一部分逾越地界等。
2) 鄰地所有人越界建築的原因。例如：鄰居是不是故意或出於重大過失占用。
3) 鄰地房屋占用土地的時間長短。例如：鄰地所有人是否知其越界、何時提出異議等。

依本件案例，老陳購買房子前，鐵皮屋車庫跟鐵絲圍籬就已經存在，而非老陳出於故意或重大過失蓋到小琴的土地上，但鐵皮屋車庫、圍籬不是老陳房屋的一部分，經濟價值也低，加上小琴發現越界建築時也馬上向老陳反應，因此沒有民法第796條規定的適用，原則上小琴可以請求老陳拆除鐵皮屋車庫跟鐵絲圍籬。

不過要注意個案中有沒有民法796-1條：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」的情形，因此要謹慎確認上開三點事項，這同時也是訴訟上攻防的重點。

3. 如果鄰地房屋是違章建築，也適用越界建築的規定嗎？

違章建築在市場上也有經濟價值，依民法第796-2條規定，也適用越界建築的規定。

結語：

房子的社會經濟價值甚高，若因逾越地界而動輒拆除，勢必影響房屋經濟價值，造成資源浪費，甚至不利於民眾的財產權，因此法律規定在符合一定的條件下，土地所有權人要容忍越界建築的情況。但若是鄰地房屋所有權人是故意或出於重大過失越界，在法律上就沒有保護必要。

如果您或身邊親友正在處理越界建築的問題，建議委請專業機構先測量地界、確認占用範圍，才能釐清下一步該如何處理。不動產案件的協商、談判與訴訟過程皆涉及高度專業性及相關實務經驗，建議盡早諮詢專業律師，並歡迎隨時與我們聯繫，我們將提供您最即時、安心及專業的協助，確保程序合法且順利進行。

案例：

小安在民國113年11月11日向巧巧購買了一棟屋齡50年的透天厝，巧巧交屋後小安就請人開始裝潢房屋，但拆下舊裝潢後發現房屋有多處壁癌、鋼筋外露情況，小安擔心房子可能是海砂屋，希望解約把錢拿回，便找律師諮詢相關事宜。

解析：

• 什麼是海砂屋？

一般俗稱的「海砂屋」是指建築物使用海砂作為混凝土材料，因海砂中含氯離子，氯離子有腐蝕性，嚴重的情形會腐蝕鋼筋，進而影響建築物結構安全。

• 房屋混凝土中含有氯離子就一定有問題嗎？

不一定，房屋混凝土中含有氯離子不必然會產生瑕疵，要看氯離子含量是否超過國家標準的規範來判斷，實務上通常會請建築師公會、土木技師公會等專業機構進行採樣並鑑定後才能確認。

• 符合國家標準的混凝土氯離子量是多少？

1. 混凝土依狀態分為新拌混凝土與硬固混凝土，成屋是屬於硬固混凝土，目前經濟部標準檢驗局國家標準中還沒有「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」的標準，所以工程實務的現況均暫以國家標準CNS3090 A2042(預拌混凝土)每立方公尺新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量的規定作為評估依據。
2. 新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準規定歷程如下：
   1) 民國83年7月22日：每立方公尺0.6公斤
   2) 民國87年6月25日：每立方公尺0.3公斤
   3) 民國104年1月13日：每立方公尺0.15公斤

• 要以哪一個時間點的氯離子含量標準，作為判斷是否超標的基準？

這需依具體個案判斷，如買賣契約中有特別註明認定時點（例如：依房屋建築完成的當年度標準）就依約定時點認定；若沒約定，原則上是以簽約時的標準來認定。

• 房屋混凝土的氯離子含量超標時，是不是就能解除契約或求償？

1. 這也要視具體情況而定，建議先確認契約中是否有約定意定解約權、違約金、賣方須負擔瑕疵擔保責任等條款，再依契約約定處理、協調。畢竟不動產買賣價值甚高，買賣雙方也都花費許多成本來磋商、締約，可先嘗試以和平方式處理，也可透過律師居中協調，協助雙方儘快達成解決共識。
2. 如無法達成協商，則回歸契約約定及法律規定處理，買方可依實際情形請求解除契約、減少價金或損害賠償，同時也須負擔舉證責任，因此相關對話紀錄、屋況照片等資料，均建議妥善保管、存檔，以供調解或訴訟程序使用。

結語：

房屋雖有壁癌或鋼筋裸露情況，但未必就是海砂屋，或有影響結構安全的危險，即便房屋的混凝土檢測出含有氯離子，也不一定就能要求解除契約、減少價金或損害賠償，建議回頭審視契約的條款，並委請專業機構確認實際狀況後，才能釐清下一步該如何處理。不動產案件的協商、談判與訴訟過程皆涉及高度專業性及相關實務經驗，讀者在採取相關行動前，建議尋求專業律師協助，了解相關風險與利弊，或直接與我們聯繫，我們將提供最迅速且專業的服務協助您解決問題。