案例：
鄧小姐想要買A大樓的5樓房屋，房仲帶看房時不斷跟鄧小姐說：「除了5樓房屋外，屋主還會贈送地下二樓3.5坪的工作室」，鄧小姐認為買屋還附贈地下工作室的坪數非常划算，馬上就簽約購買。購買後卻發現地下工作室屬於A大樓的共用部分，鄧小姐並未取得該工作室的所有權，大樓規約中亦未約定鄧小姐有該工作室的排他使用權，鄧小姐深覺受騙，欲委任律師提出訴訟保障權益。
解析：
1. 此案例的重點在於，房仲所謂「除了5樓房屋外，屋主還會贈送地下二樓3.5坪的工作室」，真正的意思為何？到底是指鄧小姐買房後可取得地下工作室的「使用權」還是「所有權」。讀者買房前可從下列表格來逐一進行確認：
| 權利類型 | 判斷方式 |
| 使用權 | 1. 請賣方/房仲提供原始房屋買賣契約，確認該契約中是否約定賣方有地下工作室的排他使用權 2. 詢問管委會/其他住戶地下工作室的使用權歸屬 3. 請賣方/管委會提供地下工作室使用權證明文件 4. 請賣方/管委會提供規約，確認規約中是否明定賣方有地下工作室的排他使用權 |
| 所有權 | 1. 請賣方/房仲提供房屋的建物謄本，確認地下工作室的坪數是納入共用部分，還是個別獨立 2. 請賣方/房仲提供地下工作室的所有權狀 |
2. 又需特別注意「規約」與「分管契約」並不相同，請參考下列比較表。
| 約定類型 | 說明 |
| 規約 | ˙定義：規範大樓「共用部分」經區分所有權人會議決議「約定」供「特定區分所有權人」使用之約定。 ˙通常在新建大樓的住戶遷入後才會開會訂立。 ˙不需登記，房屋的受讓人不論是否知情，一律受拘束。 |
| 分管契約 | ˙定義：共有人全體約定「共有物特定範圍」內由「特定人」為使用收益之契約。 ˙通常由建商在房地買賣契約中預先與各承購人約定。 ˙不因區分所有權人會議另為決議或另定規約而失其效力，若要終止須經「全體」區分所有權人同意。 |
3. 結語：房屋共有部分的使用權與所有權之有無需依個案認定，建議購屋前先確認自己的權益歸屬，或找專業律師諮詢，才不會吃虧喔！
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