民法

案例：

婷婷透過A不動產仲介公司（下稱A公司）購買中古屋，賣家於現況說明書中勾選該房屋無漏水情形，而購屋契約中約定若交屋後6個月內發現房屋的內外牆、屋頂，以及不屬於自來水公司負責的室內給水、排水管有漏水，A公司將於新臺幣30萬元的範圍內負擔漏水保固責任，但購屋契約中並未約定賣方需負擔物之瑕疵擔保責任。

婷婷於購屋8個月後發現該房屋的外牆有多處滲漏水情形，要求A公司與賣方負保固責任並修繕漏水情況，A公司卻以保固期限已過拒絕處理，賣方則以其無須負擔任何責任為由，不理會婷婷的要求。

解析：

1. 本件應先釐清「保固責任」與「買賣物之瑕疵擔保責任」的區別。

請參下表說明：

2. 保固責任與物之買賣瑕疵擔保責任間的關係

1) 契約約定保固之目的，是讓買方取得較法定物之瑕疵擔保更有利的地位，保固責任條款可說是買賣契約中的擔保條款，賣方不得舉證證明交付物品時無瑕疵而免責。但保固責任並未排除物之瑕疵擔保責任，當保固責任期限屆滿，買方仍得主張物之瑕疵擔保請求權。

又本件購屋契約中雖未明定賣方應負物之瑕疵擔保責任，然物之瑕疵擔保為法定責任，若購屋契約中未明文免除賣方的物之瑕疵擔保責任，賣方仍應負責。

2) 因此婷婷在保固期限屆滿後，雖不能再向A公司主張權利，但仍得向賣方主張物之瑕疵擔保責任。建議讀者簽約前仔細閱讀或請律師協助確認契約條款，釐清保固責任的時間、範圍，以及有無相關權利義務遺漏的地方，除了保障自己的權利，也能預先避免不必要的紛爭喔！

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