不動產買賣停看聽 – 什麼是『預告登記』?

案例：

阿奇跟太太想買房子，在朋友的介紹下參觀了一間中古屋，該屋的室內格局、面積跟售價都在阿奇的理想範圍內，阿奇有意購買，但調閱該中古屋的謄本後發現上面有不能移轉所有權的預告登記，阿奇擔心貿然買下該屋可能會有問題，便找律師諮詢預告登記的相關事宜。

解析：

一、什麼是預告登記？

預告登記是指預為保全對於他人土地或建物權利之得喪變更請求權所為之登記，目的在防止登記名義人對其土地或建物有妨礙保全請求權所為之處分，以保護請求權人之權益。

二、何時會需要辦理預告登記？

例如房屋的買家想避免屋主一屋二賣、防止債務人脫產或把不動產拿去貸款、借名登記，以及夫妻共同出資買房子，但是房子基於貸款考量只登記在某一方名下等情形。

三、辦理預告登記的要件、應備文件

1/ 依據土地法第79條之1第1項規定，請求權人只能針對下列的請求權向地政事務所聲請辦理預告登記：

1. 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
2. 土地權利內容或次序變更之請求權。
3. 附條件或期限之請求權

2/ 辦理預告登記的應備文件：

1. 登記申請書
2. 登記清冊
3. 登記名義人同意書
4. 登記名義人身份證明文件（例如：自然人的身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本；公司法人為公司登記事項卡正影本）
5. 登記名義人印鑑證明書
6. 請求權人身份證明文件（同第4點說明）
7. 土地或建築改良物所有權狀

四、預告登記的效力

1. 預告登記完成後，登記的內容會記載於土地謄本或建物謄本的「其他登記事項欄」，所有人都可以看到。
2. 依土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
3. 但是，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力（土地法第79條之1第3項）。也就是說即便請求權人已對不動產辦理預告登記，若不動產之後被其他人聲請假處分、查封、拍賣，請求權人也不能去主張權利。

五、塗銷預告登記應備文件

1. 登記申請書
2. 登記清冊(如案附同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料，得免附)。
3. 原預告登記請求權人塗銷同意書。
4. 申請人身分證明文件。
5. 原預告登記請求權人印鑑證明(原預告登記請求權人未能親自到場核對身分時檢附)。
6. 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

結語：

預告登記是保全登記請求權人對於他人土地或建物權利的措施，在實務上地政機關若發現不動產上有預告登記，除非有檢附預告登記人的過戶同意書，不然是沒辦法辦理過戶的，因此建議讀者在購買不動產前，主動詢問或調閱不動產相關資訊及登記資料，以保障自身權益，如有任何疑問，建議尋求專業律師協助，或直接與我們聯繫，我們將提供最專業的服務協助您解決問題。