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案例:
叮噹將房屋出租給大雄開補習班,租期一年,但大雄在租約到期前1個月就不付租金,還避不見面,直到租約到期時,叮噹仍找不到大雄,不過補習班仍持續營業,叮噹想儘快拿回房屋跟大雄欠的租金,因此找律師諮詢相關程序。
解析:
1. 叮噹可以先寄存證信函要求大雄遷離房屋,並給付積欠的租金
依民法第455條規定,承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。原則上大雄於租約到期時就要立即搬離叮噹的房屋,將房屋內部回復原狀,並給付未付的租金,因此叮噹可先寄存證信函將上情通知大雄,要求其遷離及給付租金,且越快處理越好,以免被認定為不反對大雄繼續承租房屋,進而變成不定期租約,對曉玲相當不利。
2. 若大雄還是不搬走、不付租金,叮噹有以下方式可以請求:
- 如租約有經過公證,且約定得「逕行強制執行」,叮噹就可以直接對大雄的財產聲請強制執行,不須透過訴訟主張權利。
- 如租約未經公證,則叮噹必須向法院起訴主張遷讓房屋、返還租金以及不當得利的訴訟,獲得勝訴判決後,以勝訴判決作為執行名義對大雄的財產聲請強制執行。
3. 叮噹可否直接換鎖,或進入房屋把大雄的東西丟掉?
強烈建議叮噹不要這樣做,因為會有違反刑法強制罪、侵入住居罪、竊盜罪或毀損罪的高度風險,最保險的方法還是透過上述方式合法取得執行名義後,再來主張權利。
結語:
出租房屋最擔心承租人破壞房屋、拖欠租金,或租約到期不搬走,面對這些風險,訂立書面、內容完整並經公證的租賃契約,對房東及承租人來說都是較有保障的。租約糾紛在實務上屢見不鮮,建議訂約前尋求專業律師協助擬約、審約,發生爭議後也要立即依契約或法律主張權利,或直接與我們聯繫,我們將提供最專業的服務,提前幫您避開風險,不幸發生糾紛時亦能保障您的權利。
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